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Les stratégies pour bien investir d'Hassan Hachem

Dans cet article, nous examinerons les principales options pour les investisseurs individuels, énumérées dans l'ordre approximatif de la façon dont un investissement immobilier direct, et les raisons d'investir, avec l’éclairage d’un spécialiste immobilier, l’architecte et entrepreneur Hassan Hachem.

Lorsque vous pensez à l'achat de biens immobiliers, la première chose qui vient probablement à l'esprit est la sécurité lié à la possession de sa maison.  Mais un bien immobilier peut également jouer un rôle dans le cadre d’une stratégie de diversification visant à réduire le risque d’un portefeuille d’actif, notamment en tant que couverture contre le marché boursier. Cependant, alors que l'immobilier est devenu un véhicule d'investissement populaire au cours des 50 dernières années, l'achat et la possession de brick and mortar est beaucoup plus compliqué que d'investir dans des actions et des obligations. 

Biens locatifs

C'est un investissement aussi vieux que la pratique de l’investissement immobilier. Une personne achète un bien et la loue à un locataire. Le propriétaire, est responsable du paiement de l'hypothèque, des taxes et de l'entretien du bien.

Idéalement, le loueur exige un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts susmentionnés ainsi que les impôts, au taux marginal (30% à 40% en général en France). Un loueur peut également facturer davantage pour dégager un bénéfice mensuel, mais la stratégie la plus courante consiste à être patient et à ne facturer des loyers que pour couvrir les dépenses jusqu'à ce que l'hypothèque ait été payée, la majorité du loyer devenant alors bénéfice. En outre, le bien peut également voir sa valeur augmenter, laissant le propriétaire avec un actif d’une plus grande valeur qu’au moment de l’acquisition. Selon le US Census Bureau, la valeur de l'immobilier dans ce pays a constamment augmenté entre 1940 et 2006. Bien qu'il y ait eu un creux pendant la crise des subprimes de 2008 à 2010, il a maintenant rebondi et a globalement augmenté entre 2000 et 2018.

Le conseil d’Hassan Hachem : un investisseur doit connaître le marché sur lequel il cherche un bien ou embaucher un expert pour l’aider et le rémunérer évidement, mais l’investissement en vaut souvent le coup, surtout si vous occupez un poste bien rémunéré.

Pour les investisseurs qui recherchent un flux de revenus provenant de biens locatifs, les aspects les plus importants à prendre en compte sont l'emplacement des biens et le niveau des loyers du marché. En ce qui concerne l'emplacement, de nombreuses locations réussies sont situées à proximité des écoles. Par exemple, si vous achetez un bien à proximité d'une université d'État, les étudiants voudront probablement la louer année après année. Il y a aussi beaucoup d'autres caractéristiques d'un bien locatif rentable, et certaines prennent du temps à apprendre.

Vous pouvez vous retrouver avec un mauvais locataire qui endommage le bien ou, pire encore, finir par n'avoir aucun locataire du tout. Cela vous laisse avec un flux de trésorerie mensuel négatif, ce qui signifie que vous pourriez avoir à se démener pour couvrir vos paiements hypothécaires. Il y a aussi la question de trouver le bon bien. Vous voudrez choisir un endroit où les taux d'inoccupation sont bas et choisir un endroit que les gens voudront louer.

Une fois que vous avez trouvé un bien idéal dans une zone où les gens veulent louer, utilisez une calculatrice hypothécaire pour déterminer le coût total de ce bien avec intérêts bancaires.

Peut-être que la plus grande différence entre un bien locatif et d'autres investissements est la quantité de temps et de travail que vous devez consacrer à prendre soin d'elle. Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier professionnel. Mais son salaire devient alors une dépense qui impacte la rentabilité de votre investissement.

Le conseil d’Hassan Hachem : déléguer la gestion de votre bien afin de vous concentrer soit sur votre métier si vos revenus sont importants, soit sur votre vie personnelle qui passe vite, soit sur la recherche de nouveaux biens.

Le Flip Side: achat vente express

C'est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Les traders immobiliers, réalisent des flips, c’est-à-dire des achats revente en espérant engranger une plus value. Ilsachètent des biens dans l'intention de les détenir pour une courte période, souvent pas plus de trois à quatre mois, après quoi ils espèrent les vendre avec un bénéfice. Cette technique est également appelée retournement et est basée sur l'achat de biens qui sont significativement sous-évaluées ou qui se trouvent dans une zone très dynamique.

Les traders purs n’investiront jamais en rénovation. L'investissement doit avoir la valeur intrinsèque de générer un bénéfice sans modification, ou ils ne le considèreront. Le renversement de cette manière est un investissement de trésorerie à court terme.

Si un trader se retrouve dans une situation où il ne peut pas revendre rapidement un bien, cela peut être dévastateur parce que ces investisseurs ne gardent généralement pas suffisamment d'argent comptant pour payer l'hypothèque sur un bien à long terme. Cela peut entraîner des pertes prolongées pour un commerçant immobilier qui est incapable de délester du bien dans un marché qui s’est retourné par exemple.

Le conseil d’Hassan Hachem : pour réussir avec cette stratégie, il faut user de méthodes similaires à celles utilisées par les traders boursiers : être fort en chiffres, avoir accès à des informations exclusives et avoir savoir encaissés ses pertes si elles se présentent.

Une deuxième classe de trader de propriété existe également. Ces investisseurs gagnent leur vie en achetant des biens bon marché ou à prix raisonnable et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Ils vendent ensuite le bien après des rénovations pour un prix plus élevé. Cela peut être un investissement à long terme, en fonction de l'ampleur des améliorations. La caractéristique limitante de cet investissement est qu'il prend beaucoup de temps et ne permet souvent aux investisseurs de prendre possession que d'un bien à la fois.

Le conseil d’Hassan Hachem : avoir les mêmes qualités que les traders purs et ne pas lésiner sur la rénovation afin de créer le bien idéal que les cibles potentielles veulent en ce moment précis.

Groupes d’investissement immobilier

Les groupes d'investissement immobilier sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour les biens locatifs. Si vous voulez posséder un bien locatif, mais ne voulez pas les tracas d'être un propriétaire, un groupe d'investissement immobilier peut être la solution pour vous. Une entreprise va acheter ou construire un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, et ensuite permettre aux investisseurs de les acheter à travers l'entreprise, rejoindre le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs appartements, mais la société exploitant le groupe d'investissement gère collectivement toutes les unités, s'occupant de l'entretien, annonçant les unités vacantes et interrogeant les locataires. En échange de cette gestion, l'entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel. Il existe plusieurs versions de groupes d'investissement, mais dans la version standard, le bail est au nom de l'investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer. La qualité d'un groupe d'investissement dépend entièrement de l'entreprise qui l'offre. En théorie, c'est un moyen sûr d'entrer dans l'investissement immobilier, mais les groupes sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent l'industrie des fonds communs de placement. Une fois de plus, la recherche est la clé.

Le conseil d’Hassan Hachem : choisir un groupement qui a excellente réputation, comparer les frais de gestion, investir dans un groupe dans lequel un de vos amis/relations a déjà investi depuis plusieurs années, consulter les avis sur ce groupement sur internet et consulter la fiche Linkedin des gestionnaires.