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La maison de l'investisseur : la gestion du risque de l'investisseur

Mardi, 07 Juin 2011 10:41

Récemment, nous avons rencontré l'un des dirigeants de la maison de l'investisseur, une société de courtage en programmes immobiliers, spécialisée dans les produits de défiscalisation de type loi Scellier. Celui-ci s'est prêté à une interview pour nous éclairer sur les différents dispositifs de gestion du risque lors d'un investissement immobilier.

Quelles sont les dangers qui guettent un investisseur qui réalise un investissement locatif ?

La maison de l’investisseur

Un investissement locatif est une opération financière qui comme toutes les opérations financières comporte des risques. L’investisseur doit en être conscient. Ainsi tout au long du projet, les différents risques évoluent. Lors de la construction du bien, la première problématique est l’achèvement du bien et le respect du délai de livraison. Une fois la construction terminée, il s’agira de bien vérifier qu’il n’y a pas de malfaçons. Lorsque le bien est prêt à être loué, le risque est de ne pas trouver de locataire, et donc de supporter seul la charge de crédit sans les revenus escomptés sur le bien. De même, un des risques majeuresest le non-paiement par le locataire occupant l’appartement du loyer. En fin d’opération, lorsque l’investisseur souhaite vendre le bien pour dégager des liquidités, le risque est de vendre le bien à un prix inférieur au prix d’achat ou de ne pas trouver d'acheteurs. Il existe différents dispositifs pour protéger l’investisseur tout au long du projet et la maison de l'investisseur permet à ses clients d'être couvert dans une certaine mesure, sur toute la durée de l'investissement.

Quel est le rôle du notaire ?

La maison de l’investisseur

Le notaire joue un rôle central pour la réussite d’une opération immobilière. En effet, le notaire est un officier ministériel représentant l’Etat. Il défend et garantit les intérêts des investisseurs. Seul le notaire est habilité à valider une opération de vente de bien immobilier après avoir vérifié que toutes les dispositions légales sont bien respectées. Ainsi, dans le cadre d’un investissement locatif dans un logement neuf, le notaire s’assure que le permis de construire est purgé de tout recours , que le propriétaire du terrain est bien identifié, que le certificat d’urbanisme est à jour, qu’une assurance dommage d’ouvrage a été contractée et enfin qu’il y a une garantie bancaire d’achèvement. Si l’un de ces éléments est manquant, le notaire peut faire annuler la vente. La maison de l'investisseur est très sensible au rôle du notaire et collabore avec des experts reconnus.

Comment sélectionner un bien ?

La maison de l’investisseur

L’investisseur doit porter une attention toute particulière au bien et à ses caractéristiques. En effet, il faut avant tout se préoccuper des possibilités de location et l'évolution de la valorisation du bien. Dans ces conditions, la situation géographique et économique est une donnée essentielle. Le bien doit se trouver proche d’un bassin d’emploi stable afin de s’assurer une demande de locataires solvables. Le dynamisme économique est un élément décisif et  bien anticiper l’évolution économique de la région est important pour réussir une opération d’investissement locatif. Ensuite arrive la question du bien lui-même. Il faut toujours garder à l’esprit que le bien doit pouvoir trouver un locataire rapidement aprés l'investissement et donc répondre aux attentes des locataires potentiels en termes de confort, d'équipements. La maison de l’investisseur en tant qu’expert, apporte des réponses à ces problématiques.

Comment se couvrir contre les risques de moins-values à la revente ?

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Comme expliqué plus haut, la valorisation d'un bien est fonction de ses caractéristiques propres conjuguées à une situation économique et géographique. La sélection du bien immobilier est l’élément fondamental pour se protéger contre les risques de moins-values à la revente. Cependant, le risque que le bien perde de sa valeur existe toujours. Pour couvrir ce risque, la maison de l'investisseur a identifié d'intéressants produits d'assurance commercialisés par les grandes compagnies.

La garantie d'achèvement, c'est quoi ?

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La garantie d’achèvement est un élément obligatoire de la vente d’un bien immobilier neuf. Elle doit être apportée par le promoteur vendeur. Elle peut être intrinsèque c’est-à-dire lié à un processus de construction déjà très avancé au moment de la vente et à la solidité financière du promoteur. Elle peut également être extrinsèque c’est-à-dire que le risque de défaillance du promoteur est couvert par un contrat de cautionnement avec un organisme financier spécialisé. La maison de l'investisseur est toujours très vigilante sur la question des garanties.

La garantie de parfait achèvement, c'est quoi ?

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La garantie de parfait achèvement peut être mise en œuvre en cas de malfaçons constatées à la livraison du bien immobilier. Il convient au préalable de notifier de manière formelle les différentes malfaçons constatées sur l’immeuble. Cette garantie couvre également des malfaçons non constatées à la réception du bien mais qui apparaitraient au cours de la première année.

La garantie de bon fonctionnement, c'est quoi ?

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La garantie de bon fonctionnement est couramment appelée « garantie biennale ». Sont concernés les équipements dissociables des ouvrages pendant une durée de 2 ans. Il s’agit des éléments qui peuvent être retirés sans endommager la construction : portes, équipement électrique, sanitaire… De la même manière que pour la garantie de parfait achèvement l’acquéreur peut la mettre en œuvre sans obligation de prouver une quelconque faute du corps de métier. Les dysfonctionnements et les défauts seront donc corrigés sans coûts supplémentaires pour l’acquéreur.


La garantie décennale, c'est quoi ?

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Cette garantie couvre tous les dégâts et problèmes importants. Ce sont les désordres qui mettent en danger les éléments fondamentaux de l’immeuble : canalisations, fondations, charpente, étanchéité… Cette garantie est valable 10 ans à partir de la livraison du bien. La mise en oeuvre de la garantie décennale se fait par le biais de l'assurance dommages d'ouvrage.

L'assurance dommage ouvrage, c'est quoi ?

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Contracter une assurance dommages d'ouvrage est obligatoire pour le promoteur. Celle-ci permet la mise en œuvre immédiate de la garantie décennale. Ainsi, avant même la fin de la procédure judiciaire, pour déterminer les différents responsables des désordres sur la structure de l’immeuble, l’assureur débloque les fonds pour permettre les réparations. Une fois les différentes responsabilités déterminées, l’assureur pourra se retourner contre les assureurs des entreprises fautives.

Les garanties de loyer, c'est quoi ?

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Les garanties de loyer permettent de se prémunir contre le risque de défaut de paiement du locataire. Ainsi en échange d’une prime de l’ordre de 2% à 6% du montant des loyers, en fonction des dispositions contractuelles plus ou moins protectrices, les organismes d’assurance garantissent le paiement des loyers. L’assureur prend en charge le paiement des loyers en cas de défaut du locataire. Les conditions varient en fonction des organismes et des types de contrats. Il faut prendre en considération qu’il y aura souvent une période de franchise au début de la mise en œuvre de la garantie et que cette garantie s’arrête à l’issue d’une période déterminée contractuellement.

L'assurance contre les dégradations du logement, c'est quoi ?

La maison de l’investisseur

Comme expliqué plus haut en fonction de l’importance des dégâts, différentes garanties peuvent être mise en œuvre. Si les désordres concernent les équipements du logement, c’est la garantie de bon fonctionnement qui doit être mise en œuvre. Si les dégâts concernent la structure même de l’immeuble, c’est la garantie décennale qui entre en application. Les réparations seront financées dans un premier temps par l’assurance dommages d'ouvrage. Les dégradations survenant aprés la construction sont couverts par l'assurance habitation classique.

Que couvre l'assurance-habitation pour un propriétaire bailleur ?

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L’assurance-habitation concerne le locataire et le propriétaire bailleur. D’ailleurs au moment de la signature du contrat de location, le locataire doit immédiatement souscrire un contrat d’assurance habitation pour se couvrir contre les risques de dégradations. De son côté, le propriétaire bailleur peut souscrire un contrat d’assurance propriétaire non occupant avec des garanties adaptées en cas d’incendie, vol et vandalisme, dégâts des eaux, bris de glace…pour parer aux évènements imprévus.

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